Финансовая модель банного комплекса
Переводим концепцию будущего комплекса в цифры: оцениваем предварительный CAPEX, потенциальную загрузку, средний чек, структуру выручки, операционные расходы и различные сценарии экономики проекта.
Финансовая модель позволяет проверить бизнес-гипотезу до начала значительных инвестиций в проектирование, строительство и оборудование.
Хорошая концепция должна быть не только привлекательной для гостя, но и экономически жизнеспособной.
Банно-ресторанный комплекс — капиталоемкий объект с большим количеством инженерных систем, оборудования и персонала.
Ошибка в предполагаемой загрузке, площади, количестве посадочных мест, среднем чеке или операционных расходах может существенно изменить экономику всего проекта.
Поэтому до перехода к детальному проектированию необходимо проверить концепцию через финансовую модель и понять, при каких параметрах она способна работать.
Что рассчитываем в финансовой модели
CAPEX
Предварительный объем капитальных вложений, необходимых для создания и запуска комплекса.
Загрузка
Количество гостей по дням недели, периодам и сезонам с учетом пропускной способности объекта.
Средний чек
Доход от банного посещения, ресторана, парений, SPA и дополнительных услуг в расчете на одного гостя.
Выручка
Формируем структуру потенциальных доходов по отдельным направлениям комплекса.
OPEX
Персонал, энергоресурсы, продукты, обслуживание оборудования, маркетинг и другие операционные расходы.
Сценарии
Проверяем, как меняется результат при различной загрузке, среднем чеке, расходах и объеме инвестиций.
От гостя — к финансовому результату
Экономика комплекса формируется не одной цифрой. Она складывается из взаимосвязанных показателей, каждый из которых влияет на итоговую модель.
Сколько человек способен принимать комплекс и какая загрузка предполагается фактически.
Баня, ресторан, парения, SPA и дополнительные услуги.
Потенциальный доход отдельных направлений и комплекса в целом.
ФОТ, коммунальные ресурсы, продукты, обслуживание и прочие затраты.
Предварительный CAPEX проекта
Еще до появления рабочей документации необходимо понимать порядок капитальных вложений, который потребуется для реализации выбранной концепции.
На ранней стадии это не смета строительства, а инвестиционная модель, позволяющая сопоставить масштаб проекта с предполагаемой экономикой.
- земельный участок или помещение
- проектирование
- строительно-монтажные работы
- инженерные системы
- банные печи и оборудование
- бассейны и водоподготовка
- ресторанная кухня
- мебель и оснащение
- отделочные материалы
- подготовка к открытию
- оборотный капитал на период запуска
У банно-ресторанного комплекса несколько источников выручки
Входные посещения
Основной поток гостей и выручка от посещения общих банных зон.
Ресторан
Еда и напитки для гостей комплекса, а в некоторых форматах — отдельный ресторанный трафик.
Парения
Индивидуальные и групповые банные процедуры и программы.
Индивидуальные зоны
Отдельные парные, кабинеты и приватные пространства.
SPA & Wellness
Массаж, процедуры, wellness-направления и дополнительные услуги.
Дополнительные продажи
Сопутствующие товары, мероприятия, специальные программы и другие сервисы.
Сколько стоит работа комплекса после открытия
Банный комплекс может иметь значительные постоянные расходы независимо от фактической загрузки.
Поэтому оценивать будущую эффективность только через потенциальную выручку недостаточно.
- фонд оплаты труда
- электроэнергия
- отопление и теплоснабжение
- водоснабжение и водоотведение
- продукты ресторана
- расходные материалы
- обслуживание оборудования
- обслуживание бассейнов
- прачечная и клининг
- маркетинг
- административные расходы
- текущий ремонт и эксплуатация
Проверяем проект при разной загрузке
Финансовую модель нельзя строить только на одном предполагаемом сценарии работы комплекса.
Консервативный
Более осторожные предположения по количеству гостей, загрузке, среднему чеку и темпам выхода комплекса на плановые показатели.
Базовый
Основной рабочий сценарий, сформированный на основании концепции, рынка и предполагаемой операционной модели.
Оптимистичный
Сценарий при более высокой загрузке и успешном достижении плановых показателей по среднему чеку и дополнительным продажам.
Она позволяет проверить чувствительность проекта к изменениям загрузки, среднего чека, операционных расходов и капитальных вложений и увидеть, какие показатели необходимы для выбранной бизнес-модели.
Какой масштаб проекта может позволить себе его экономика?
Финансовая модель должна влиять на проектные решения до начала строительства.
Если расчеты показывают, что первоначальная концепция требует слишком большого объема инвестиций относительно потенциальной выручки, проект можно скорректировать еще на ранней стадии.
Изменить площадь, вместимость, количество бассейнов, ресторанную часть или состав дополнительных услуг значительно проще до разработки рабочей документации, чем после начала строительства.
От концепции к экономическим показателям
Площадь, формат, состав зон, вместимость и параметры концепции.
Формируем предварительную структуру капитальных вложений по основным направлениям.
Количество гостей, график работы, загрузка, штат и основные процессы.
Рассчитываем доходы банной части, ресторана и дополнительных направлений.
Определяем постоянные и переменные расходы будущего комплекса.
Проверяем модель при изменении ключевых исходных параметров.
При необходимости корректируем масштаб, состав и параметры будущего объекта.
Что дает финансовая модель инвестору
Проект начинает говорить на языке цифр
Вместо общей идеи появляется расчетная модель, позволяющая увидеть взаимосвязь между масштабом объекта, инвестициями, загрузкой, средним чеком, выручкой и операционными расходами.
- предварительная структура CAPEX
- модель загрузки комплекса
- предполагаемый средний чек
- структура выручки
- структура операционных расходов
- потребность в персонале
- несколько сценариев работы
- точки чувствительности проекта
- основания для корректировки концепции
- исходные параметры для дальнейшего проектирования
Частые вопросы
Когда нужно делать финансовую модель банного комплекса?
Можно ли посчитать экономику до появления проекта здания?
Учитывается ли ресторан отдельно?
Можно ли заранее определить срок окупаемости?
Что делать, если финансовая модель не сходится?
Финансовая модель остается актуальной после открытия?
Нужно понять экономику будущего банного комплекса?
Переведем концепцию в цифры: оценим структуру инвестиций, потенциальную загрузку, источники выручки, операционные расходы и несколько сценариев работы проекта.
Обсудить финансовую модель